房地产纠纷案件增多原因的分析及对策

　　改革开放以来，尤其近几年随着国家房改政策的出台，河南省平顶山市的房地产市场得到空前的发展。一幢幢高楼拔地而起，一片片小区相继出现，极大地改善了人们的居住条件。然而，随着房地产市场的升温，与此相关的房产纠纷也日渐多了起来。据河南省平顶山新华区法院近年审理的民事案件统计来看，房地产纠纷较之前几年有了明显的增长，而且此类案件存在起诉率高、集团型诉讼多、波及面广和适应法律难以掌握等特点，往往会引起社会不稳定因素，解决房产纠纷已到了刻不容缓的地步。那么，房产纠纷都是由哪些因素引发应如何应对呢？

　　一、房地产纠纷案件增多的成因

　　1.房屋面积“缺斤少两”是产生纠纷的主要原因。大凡有过市场购物经历的人，无不对市场上的“缺斤少两”现象深恶痛绝。房屋面积“缺斤少两”购房者不甘心上当，因为这种行为严重侵犯了消费者的合法利益，是对人们一种赤裸裸的欺骗。而这种坑人的伎俩竟被某些房地产开发商也学去了。如果说人们对小件商品的缺斤少两现象尚能容忍的话，对房市上的“缺斤少两”则极少容忍，因为依目前市场上的商品房价格计算，每个平方米的价格都在两千元以上，有的甚至达到四千元以上一个平方。若默认这种“缺斤少两”，就等于白白扔掉数千元，因此人们会对房屋面积格外斤斤计较。时下有些不法房地产商在计算楼房面积时善于打“马虎眼”，有的高估冒算，有的则重复计算，所有这些，都是对消费者合法权益的侵犯，据有关部门统计，目前市场上商品房的“缩水率”在2%至4%之间，如果买一套一百平米的房子，无形中等于将自己近万元的血汗钱拱手送给了房地产商，购房者不甘吃“哑巴亏”，交易双方“各执一词詷”法律纠纷由此而产生。目前市场上的商品房面积的计算似乎缺少一个统一的规定，没有专门的计算单位来承接此事，面积计算常常由房地产商说了算，这种做法，难免产生许多纠纷。

　　2.因房产商承诺不兑现而导致的纠纷占了相当的比重。商品房作为一种特殊商品，它也要遵循一定的市场规律。房地产开发商使出浑身解数，打出诱人的广告，许以种种优惠条件，而购者一旦把房子买下之后，这些房产商便等于泼出了自己的“水”，原先的承诺变成了一纸空文，有的道路不通，有的缺水少电不通气，更有甚者，房产商售楼时出现一房多卖的现象或楼房出现了严重的质量问题。严重影响了人们的正常的生活，购房者不甘忍受这种被愚弄的行为，纷纷要求退房，纠纷由此而产生。

　　3.消费者合同知识知道甚少，“一厢情愿”，不合理成分占了相当的比重。合同是规范房产市场交易双方的有效文本，按照国家目前的规定，交易双方必须按照国家制定的标准文本签订购买商品房合同，而实际上，目前却难以做到这一点。据不完全统计，有70%以上的房地产商尚未使用标准文本，他们大多采用自制的合同文本，自制合同文本不规范不说，文本内容多是有利于房地产商的霸王合同，不合理成分占了相当的比重。有些购房者由于对合同知识知之不多，加之法律知识的欠缺，对合同没有进行认真仔细的研究做便与房地产商签订合同，待到发现问题去找房地产商时，房地产商常常以“已签订合同”为由，拒不认账。采用口头协议的方式交易的现象也占一定的比例，目前这类纠纷也占有相当的比例。

　　4.法律法规不完善是造成房地产市场混乱无序的一个主要原因。市场经济是一种法制经济，房地产市场作为市场经济的一部分，也要遵循依法治市的原则。没有规矩不成方圆。房地产开发市场混乱无序的局面，说明房产市场也是近几年市场经济条件下的新型产物，市场内部的运行机制不完善，法律法规滞后也是产生房产纠纷案件的一个重要因素。

　　5.二手房交易及个人住房私下交易情况的存在，没有任何合法手续的二手房服务所等场所，为了争钱，打着介绍房屋为消费者服务的名誉，根本不顾消费者的利益，四处乱发虚假广告，误导消费者，从中违法操作，乱收介绍费和中介费，损害了消费者的合法权益。因为市场上没有相对的管理运行机制，由此而产生的纠纷再所难免。同时在个人住房的交易中，因为经房管部门交易费用过高，大部分是在私下个人交易，而交易中大多采用口头协议的方式，产生纠纷时，双方各执一词，到法院讨个说法就再所难免。

　　二、减少房地产纠纷案件的对策

　　1.为了保证房地开发市场的健康发展，国家必须尽快制定出规范房地产市场行为的法律法规。国家已经出台的《房地产开发经营许可证管理办法》，其中特别规定，房地产开发商在开发项目时要和主管单位签订《房地产开发合同》，如果小区内配套设施不齐全或未按合同工期交房，建设主管单位除了可以通过行政办法处罚企业外，还能依据合同法向法院起诉，这一规定的出台有着极其重要的现实意义。

　　2.房地产开发市场要体现依法治市的原则，要对房地产开发商有一个统一的规范和标准。在什么区域建什么房子，利润率是多少，什么类别的房子执行什么样的价格等，这些都要有个明确的说法，不能搞“各自为政”，商品房的价格让开发商说了算，那样房地产市场混乱无序的局面就会永久地存在下去。

　　3.目前市场上商品房面积的计算似乎缺少一个统一的规定，没有专门的计算单位来承接此事，面积的计算常常由房地产商说了算，这种做法，难免产生许多纠纷。为了解决房产面积“缺斤少两”现象，应尽快实施，在商品房上市交易前房管部门实地介入测量，按规定测算出每套商品房合理的均摊面积，而后将全部测量数据储存于房管部门的数据库中。若商品房交易成功，办理房屋产权证时，只需查询一下便知，这种让“房管”丈量房的做法好处在于，“房官”是中间人，他们居于“中立”地位，不会偏袒任何一方。与售房者和购房者之间没有任何的利益瓜葛，这样测量出的房屋面积尺寸公平合理。易于交易双方所接受。

　　4.规范二手房和个人售房交易运行机制，取谛各种违法交易场所。针对当前房地产发市场中纠纷日益增多的现实，建议国家有关部门专门设立房地产纠纷仲裁机构，对房产交易中出现的纠纷及时进行调解处理，未雨绸缪，防患于未然，总要比问题成了堆再去处理好的多。规范房地产市场行为刻不容缓，化解矛盾，平息纠纷已成为当前房地产市场的当务之急。

　　5.加强有关法规的宣传教育力度，强化房市市场运行机制，规范交易秩序。同时建议购房消费者，在购房这件人生大事上，一定要多加小心，在购房前一定要看好合同再购房，以免上当受骗。另外，适当地学点法律知识也是十分必要的。常言道：外行斗不过内行。只有多学一些法律知识，才能有效地维护自身的合法权益，有条件的，购房前最好请一名律师当一下“参谋”因为律师熟悉法律，对合同知识有着较为准确的把握，否则，吃了“哑巴亏”不说，还徒耗了人们的精力，吃了亏还被蒙在鼓里，冤枉之急。