租赁合同纠纷一案

原告(反诉被告) 昆明市XXX商业经营管理有限公司与被告(反诉原告)王XX租赁合同纠纷一案民事判决书
原告(反诉被告)昆明市XXX商业经营管理有限公司。住所地：昆明市XX路2号。
    法定代表人郑XX，董事长。
    被告(反诉原告)王XX，男。
    原告(反诉被告) 昆明市XXX商业经营管理有限公司（简称XX公司）与被告(反诉原告)王XX租赁合同纠纷一案，原告(反诉被告)XX公司2011年3月31日向本院提起诉讼，被告(反诉原告)王XX于2011年4月22日提出反诉，本院受理后，依法由审判员钟XX担任审判长，审判员常XX、人民陪审员叶X组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人钱XX，被告(反诉原告)王XX及委托代理人张X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
    原告(反诉被告)XX公司诉称，原、被告于2010年5月5日签订XX国际广场商铺租赁合同。合同约定由被告承租原告经营管理位于XX路2号XX国际广场6栋23号商铺。合同对租赁期限、计费面积、租金以及交费方式、违约责任等均进行了约定。原告按约定提供了商铺，被告却未按时足额向原告交付履约保证金和租金，至今拖欠租金247 608元，且拖欠时间超过30天。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，要求被告支付租金247 608元，支付违约金128 760元。
    被告(反诉原告)王XX辩称并反诉称，原告违约在先，提供的租赁物面积与约定不符，空调效果极差，严重影响被告的经营。同时，原告承诺商场前庭部分在2010年6月10日前正式开业，但至今尚未开业。2011年3月21日，原告强行关闭被告承租的门面，属事实上的解除合同行为。因原告的违约行为，导致被告在租赁期间无法正常使用租赁的门面，给被告造成极大的经济损失。现提出反诉，要求原告赔偿被告直接经济损失50万元，预期利润损失5万元。
    原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据。被告租赁的面积包括实际使用面积和公共分摊面积。空调效果差不是事实。商场前庭部分从2010年2、3月份有商家入驻，5、6月份已基本开业。原告并没有解除租赁合同，也没有强行关闭被告的商铺。被告因自身原因经营不善，无法继续经营与原告没有关联。故请法院驳回被告的反诉请求。
    原告(反诉被告)为支持自己的主张和诉讼请求，以及抗辩理由，向本院提供了以下证据：
    1、商铺租赁合同、补充协议，拟证明被告租赁的地点、计费标准、计费面积、交费方式、租赁期限、优惠条件、空调费负担等约定内容；
    2、往来结算统一凭证、现金缴款单、发票、入账通知书，拟证明被告未按约定交付租金、履约保证金；
    3、通知，拟证明原告向被告催缴租金的事实；
    4、云南省XX旅行社有限公司昆明分公司、江XX、马XX、和XX等与原告签订的租赁合同、缴款凭证、身份证明、结算凭证、发票，拟证明商场前庭部分已出租，并于2010年6月10日前已经正常营业和承租户交付租金的事实。
    5、商场开业庆典策划合同、方案、开业通知、昆明日报报道、开业录像，拟证明商业广场已于2010年10月1日整体开业并通知租赁户的事实；
    6、收据、结算凭证，拟证明众多租赁户按期交纳空调费，原告提供合格中央空调的事实；
    7、房屋所有权证、租赁面积计算方式。拟证明被告实际使用和分摊的公共面积。
    被告(反诉原告)为支持自己的反诉请求和抗辩理由，向本院提供了以下证据：
    1、租赁合同、补充协议，拟证明被告承租原告的门面及合同约定的事项；
    2、书面证明，拟证明原告违约、违法；
    3、现场照片，拟证明原告非法关闭租赁物、违法解除合同；
    4、证人证言，拟证明原告没有尽到管理责任，商场空调效果差的事实。
    庭审中，被告对原告的证据1的真实性没有异议，异议为租金计算时间应当从整个商场开业时开始计算；证据2的真实性没有异议，异议为被告交付的资金不是租金而是履约保证金；证据3异议为没有收到原告发出的通知，同时说明原告在2011年3月21日强行关闭了被告的门面；证据4异议为真实性无法核实，不能证明原、被告之间的合同关系，租赁户承租时间不能证明商场的开业时间。证据5异议为原告超过约定的三个月后才开业，其他资料不能说明原告的开业时间；证据6的真实性不能确定，同时不能证明原、被告间的租赁关系；证据7无房产证原件，无法确定真实性，同时分摊面积应当在合同中说明，否则应不予计算。
    原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，异议为原告已提供合格的空调供商场使用；证据2异议为证人应当出庭作证，证明中的内容虚假，且证人与被告有利害关系；证据3的真实性无法确认，不能证实商铺的具体地址和由何人关闭；证据4中证人与被告有利害关系，证言内容雷同，有串通的嫌疑，证言内容虚假，故证言不真实，应不予采纳。
    经过庭审质证，本院对原告提交的证据的真实性予以认定，对被告提交的1、3的真实性予以认定，对证据2、4部分采信。
    通过对证据的审核认定，并听取了原告与被告的陈述和辩论意见，本院确认本案的案件事实如下：
    2010年5月5日，原告XX公司经与被告王XX协商，签订了XX国际广场商铺租赁合同。合同约定：1、被告租赁原告位于昆明市XX路2号XX国际广场2栋B座44号商铺用于餐饮、中西式快餐，计费面积296平方米；2、租赁期限为72个月，自2010年5月10日起至2016年5月9日止，第五年（即自2015年5月1日）起租赁价格按市场行情协商，递增另行确定；3、租金标准为145元/㎡/月，月租额为42 920元，被告在签订合同之日缴纳三个月租金共计128 760元，按先缴后用的原则以三个月为缴费期，在每个缴费期第一个月的5日前缴清；4、物业管理费按1.5元/㎡/月于每月5日前自行向物业管理公司交纳，空调费及通讯费由被告自行承担；5、在签订合同之日被告向原告缴纳履约保证金128 760元；…… 8、违约责任，原告未按合同约定交付商铺超过30天，被告有权解除合同，原告双倍退还履约保证金。被告未按约定期限交纳租金及其他费用超过30天，原告有权解除合同，被告应当支付与履约保证金同等金额的违约金（即不退还被告交纳的履约保证金）；9、补充，原告免被告租金三个月，其中装修期一个月，开业优惠期二个月，第一次交租免二个月，第二次交租免一个月。同日，原、被告另行签订了补充协议。约定：4、商场使用中央空调，在商场规定的统一营业时间内，必须保障被告的正常使用，费用按整个商场面积分摊；6、原告确保商场前庭部分在6月10日前开业。补充协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，原告向被告交付了租赁的场地，被告向原告支付了1万元履约保证金并对租赁的场地装修后进行营业。后于2010年7月9日缴纳了4万元租赁费，2010年7月15日缴纳现金3万元。此后被告未再向原告缴纳租金等相关费用，原告经催讨未果，遂向本院提起诉讼，要求被告支付2010年5月10日至2010年3月21日拖欠的租金247 608元并支付违约金128 760元。
    另查明，原告为商场安装了中央空调设备，并交由商场物业公司管理。被告商铺实际使用的面积为181㎡。2010年3月21日，商场物业管理公司的工作人员将原告的店门用锁锁住，被告遂停止经营至今。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告在协商一致的基础上签订了XX国际广场商铺租赁合同和补充协议，该合同及协议是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。合同签订后，原、被告应当按照约定的内容履行自己的义务。现原告依照约定向被告交付了租赁场地，被告亦应当按照约定向原告支付约定的款项。被告没有向原告支付约定的款项，其行为违约，应当承担违约责任。故对原告要求被告支付租金和违约金的诉讼请求，本院予以支持。但在签订合同时，被告仅交付了1万元的履约保证金，原告接受且未提出异议，可视为原、被告对约定事项的变更。依照合同的约定，被告承担违约的责任亦在实际交付的履约保证金范围内承担。故被告应当向原告支付的违约金为1万元，对原告要求被告承担12万余元违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告交付的场地低于约定的面积，因商场租赁中存在公摊面积，且原、被告在合同中约定的是交费面积，而非实际使用面积，被告在进场装修时应当清楚知道实际使用的面积而未提出异议，故合同约定的交费面积与被告实际使用的面积虽有不同，被告仍应当按照合同约定的面积交付租金。就商场具体的开业时间，根据原告提交的证据，商场整体于2010年10月1日进行开业，而商场前庭部分在2010年6月10日前已有相应的租赁户在正常经营，且被告也在此期间开始营业，故应认定商场前庭部分在约定期限内已开业。被告方的证言随一致陈述商场没有开业，但因证人均与争议事实有利害关系，证据效力不及原告的提供的证据，故本院不予采信。被告辩称空调效果不好，经常没有运行，原告在商场安装中央空调设施后交由物业公司管理并投入营运，空调没有正常使用，是由于存在拖欠电费等多种因素所形成，责任不在原告方，故原告对此不应承担责任。被告反诉要求原告赔偿直接损失和预期利润损失55万元，因合同是否解除不是本案的请求事项，且被告未能提供证据证实商铺被锁与原告有关联，故因被告未提供证据证实损失的存在，对被告要求赔偿的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
    一、被告(反诉原告)王XX在本判决生效后十日内支付给原告(反诉被告)昆明市XXX商业经营管理有限公司租金247 608元，违约金1万元，合计25 7608元；
    二、驳回被告(反诉原告)王XX的反诉请求；
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费6946元，财产保全费2520元，反诉费4650元，共计14116元，由原告(反诉被告) 昆明市XXX商业经营管理有限公司负担2400元，由被告(反诉原告)王XX负担11716元。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
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